وام مسکن ۱۴۰۵: سقف، نرخ، قیمت اوراق تسه و هزینه واقعی

پاسخ کوتاه: وام مسکن در ۱۴۰۵ از چند راه جدا می‌آید و هر راه نرخ و شرط خودش را دارد. بزرگ‌ترینش وام خرید از محل اوراق تسه است: در تهران تا یک میلیارد تومان برای یک نفر و دو میلیارد برای زوجین، با نرخ ۲۲٫۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله. ولی برگه‌های تسه را باید خودتان بخرید. با قیمت ۱۹ مهر ۱۴۰۵، از هر ۱۰۰ تومان وام، حدود ۲۴ تومان خرج خرید اوراق می‌شود و هزینه‌ی سالانه‌ی وام به حدود ۳۵٫۷ درصد می‌رسد. وام‌های ارزان‌تری هم هست (صندوق یکم، جوانی جمعیت، ایثارگران، روستایی)، ولی فقط برای کسی که ملک ندارد.

این راهنما سقف، نرخ، قسط، شرط و هزینه‌ی واقعی همه‌ی راه‌ها را کنار هم می‌گذارد. فرمول قسط را در راهنمای محاسبه قسط وام نوشته‌ایم.

این متن مشاوره‌ی مالی یا سرمایه‌گذاری شخصی نیست. مطلبی آموزشی است و عددهایش برآوردند. قیمت اوراق هر روز عوض می‌شود و سقف‌ها با هر مصوبه. پیش از هر خرید یا قرارداد، شرط‌ها و جدول اقساط را از خود بانک بگیرید و برای تصمیم درباره‌ی وضع مالی خودتان با یک مشاور مالی صحبت کنید. عددهای این صفحه تا ۱۹ مهر ۱۴۰۵ سنجیده شده‌اند.

وام مسکن ۱۴۰۵ در یک نگاه

همه‌ی راه‌ها، با سقف تهران:

یک نکته پیش از همه: فقط وام خرید و جعاله‌ی از محل اوراق برای همه باز است. بقیه شرط «فاقد مسکن» یا شرط گروه خاص دارند. پس اگر ملک دارید، از این جدول عملاً فقط خرید و جعاله‌ی از محل اوراق مال شماست.

graph TD
  A[هدف شما چیست؟] -->|اجاره| V[وام ودیعه]
  A -->|تعمیر| J[جعاله از محل اوراق]
  A -->|خرید یا ساخت| B[ملک یا وام مسکن قبلی دارید؟]
  B -->|بله| T[وام خرید از محل اوراق تسه]
  B -->|نه| C[ایثارگر، فرزند سوم یا روستایی؟]
  C -->|بله| H[وام حمایتی، نرخ صفر تا ۵ درصد]
  C -->|نه| D[ازدواج یا فرزند از ۱۳۹۹ به بعد؟]
  D -->|بله| P[جوانی جمعیت، کارمزد ۴ درصد]
  D -->|نه| E[یک سال برای سپرده وقت دارید؟]
  E -->|بله| Y[صندوق مسکن یکم، نرخ ۸ درصد]
  E -->|نه| T

ترتیب انتخاب در نمودار: هدف، بعد مالکیت، بعد گروه‌های حمایتی، بعد صندوق یکم؛ هر جا هیچ‌کدام نشد، وام اوراق می‌ماند. ترکیب وام حمایتی با وام اوراق را از بانک عامل بپرسید.

وام خرید، جعاله و ودیعه از محل اوراق

هیئت عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ سقف وام‌های از محل اوراق گواهی حق تقدم را بالا برد (به گزارش ایبِنا، ۲۷ مرداد ۱۴۰۵). سقف‌های تازه برای خرید و ساخت:

در همان مصوبه، سقف جعاله در همه‌جا از ۲۸۰ به ۴۰۰ میلیون تومان رسید، و سقف ودیعه‌ی از محل اوراق در تهران از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون، در مراکز استان از ۲۲۵ به ۳۰۰ میلیون و در شهرهای دیگر از ۱۵۰ به ۲۰۰ میلیون تومان.

نرخ وام خرید ۲۲٫۵ درصد و بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال است (گزارش رسانه‌ای جام‌جم آنلاین، ۲۲ شهریور ۱۴۰۵). سایت رده نرخ بافت فرسوده را ۲۱ درصد نوشته است. قسط‌ها با فرمول اقساط مساوی:

عدد وام دو میلیاردی با رقم اعلامی رسانه‌ها می‌خواند. اگر جعاله را هم‌زمان با وام خرید بگیرید، پنج سال اول ماهی ۵۱٬۴۳۶٬۸۱۸ تومان قسط می‌دهید.

اوراق تسه چیست و امروز چقدر می‌ارزد

اوراق تسه (گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن) را بانک مسکن منتشر می‌کند و در فرابورس معامله می‌شود؛ در عمل «مجوز وام» برای کسی است که سپرده نگذاشته. قاعده‌هایش:

• هر برگه = ۵۰۰ هزار تومان وام. وام یک میلیاردی ۲۰۰۰ برگه، وام دو میلیاردی ۴۰۰۰ برگه و جعاله‌ی ۴۰۰ میلیونی ۸۰۰ برگه می‌خواهد.
• سقف خرید ۱۵۶۰ برگه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه‌ی معاملاتی است، نه در سال (باشگاه خبرنگاران جوان به نقل از فرابورس). پس ۲۰۰۰ برگه را در دو روز می‌خرید: ۱۵۶۰ برگه روز اول و ۴۴۰ برگه روز دوم.
• خرید بیشتر از سقف در یک جلسه همه‌ی معامله‌های همان کد در آن روز را باطل می‌کند.
• کارمزد خرید حدود ۰٫۴۹ درصد است (رده). برگه تا دو ماه فروختنی نیست و حدود دو سال اعتبار دارد.

قیمت برگه‌ی نماد تسه۱۴۰۵ (عدد ۷ و ۱۹ مهر از سامانه‌ی معاملات بورس تهران، tsetmc.com):

یعنی قیمت برگه در حدود هفت هفته نزدیک ۳۷ درصد بالا رفته، بی آنکه سقف وام یک ریال عوض شود. با کارمزد خرید، هر برگه امروز ۱۱۹٬۳۹۹ تومان تمام می‌شود؛ یعنی ۲۳٫۸۸ درصد مبلغ وامی که پشتش است. هزینه‌ی هر بسته با قیمت ۱۹ مهر:

برای همان بسته‌ی دو میلیاردی، هزینه‌ی اوراق در ۷ مهر ۴۴۴٬۶۰۷٬۵۵۴ تومان بود؛ دوازده روز بعد حدود ۳۳ میلیون تومان بیشتر شده است.

نرخ مؤثر وام مسکن: ۲۲٫۵ درصد روی کاغذ، بیشتر در عمل

بانک سود را روی کل مبلغ وام می‌گیرد، ولی پول اوراق هیچ‌وقت به دست شما نمی‌رسد. پس قسط وام دو میلیاردی را برای ۱٫۵۲ میلیارد تومان می‌دهید. نرخ مؤثر را با نرخ بازده داخلی (IRR) روی همین دریافتی خالص و قسط‌ها حساب کردیم، به دو شکل:

• اعلامی: نرخ ماهانه ضرب در ۱۲؛ همان شکلی که بانک نرخ را می‌گوید.
• مرکب: (۱ + نرخ ماهانه)^۱۲ − ۱؛ عددی که باید با تورم یا سود سپرده مقایسه شود.

نرخ مؤثر به مبلغ وام بستگی ندارد، فقط به قیمت برگه و مدت؛ وام یک و دو میلیاردی هر دو ۳۵٫۷۲ درصدند. جعاله گران‌ترین قلم است چون همان هزینه را در پنج سال پس می‌دهید. با قیمت ۷ مهر، وام خرید ۳۴٫۷۶ و جعاله ۴۲٫۰۳ درصد بود: هر بار که برگه گران‌تر می‌شود، وام شما گران‌تر می‌شود.

کارشناسی، ثبت رهن و بیمه‌ها هم در این جدول نیامده‌اند؛ مبلغشان را از شعبه بپرسید و از دریافتی خالص کم کنید.

قسط هر مبلغ و مدتی را با ماشین‌حساب زیر بگیرید. این ماشین‌حساب هزینه‌ی اوراق را حساب نمی‌کند؛ قسط و سود کل را می‌دهد، و نرخ مؤثر را باید از جدول بالا بخوانید.

نرخ واقعی منفی یعنی چه

نرخ وام را باید کنار تورم دید. اگر قیمت‌ها سالی ۷۳٫۶ درصد بالا بروند و وام سالی ۳۵٫۷ درصد برایتان تمام شود، بدهی شما با پول بی‌ارزش‌تری پس داده می‌شود. فرمول ساده‌اش:

نرخ واقعی = (۱ + نرخ وام) ÷ (۱ + تورم) − ۱

مرکز آمار ایران تورم سالانه (میانگین ۱۲ ماهه) شهریور ۱۴۰۵ را ۷۳٫۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه را ۸۹٫۸ درصد اعلام کرد. بانک مرکزی نقطه‌به‌نقطه‌ی همان ماه را ۸۳٫۸ درصد گفته است. فرق این عددها را در راهنمای تورم نقطه به نقطه نوشته‌ایم. با عددهای مرکز آمار:

با همین عددها، قسط وام یک میلیاردی (۲۰٫۱ میلیون تومان) به پول امروز چنین آب می‌شود. این فقط وقتی درست است که درآمد شما هم پا‌به‌پای تورم بالا برود:

برای وام دو میلیاردی امروز ۱٬۵۲۲ میلیون تومان می‌گیرید و ارزش امروزی همه‌ی قسط‌ها، با تورم ۷۳٫۶ درصد، حدود ۸۵۵ میلیون تومان است. ولی اگر تورم زیر حدود ۳۵٫۷ درصد برود، نرخ واقعی وام خرید مثبت می‌شود.

وام ودیعه مسکن: ۳۶۵ میلیون یا ۴۰۰ میلیون؟

هر دو عدد درست‌اند، ولی مال دو وام جدا:

• طرح عمومی: بخشنامه‌ی اردیبهشت ۱۴۰۵ بانک مرکزی، ۲۳ درصد و ۶۰ ماه، بی اوراق. به گزارش نبض قیمت (۱۳ مهر ۱۴۰۵) سقف تهران «همچنان» ۳۶۵ میلیون است. قسط تهران ۱۰٬۲۸۹٬۵۲۲ و مراکز استان ۷٬۸۹۳٬۳۳۲ تومان.
• ودیعه از محل اوراق: مصوبه‌ی مرداد ۱۴۰۵، از بانک مسکن، که پول را مستقیم به حساب مستأجر می‌ریزد. نرخ و مدتش پیدا نشد. اگر هر برگه همان ۵۰۰ هزار تومان وام باشد، ۴۰۰ میلیون حدود ۹۵٫۵ میلیون تومان اوراق می‌خواهد.

شرط‌ها (اقتصادآنلاین، ۱۷ شهریور ۱۴۰۵): متأهل یا سرپرست خانوار (زن مجرد بالای ۳۵ و مرد مجرد بالای ۴۵ سال هم)، اجاره‌نامه‌ی کددار، و نبود ملک مسکونی برای شما و همسر از ۱۳۸۴ به بعد. ثبت‌نام از saman.mrud.ir است.

این وام سرمایه نمی‌سازد. پنج سال قسط می‌دهید و آخرش هنوز مستأجرید؛ برای فاصله‌ی رهن خوب است، نه به‌جای خانه.

صندوق‌ها و وام‌های حمایتی

این وام‌ها خیلی ارزان‌ترند، ولی هر کدام در را به روی گروهی می‌بندد. قسط‌ها را خودمان با فرمول اقساط مساوی حساب کرده‌ایم:

صندوق پس‌انداز مسکن یکم

برای خانه‌اولی‌ها؛ بافت فرسوده ۶ درصد، مراکز استان ۳۲۰ و شهرهای دیگر ۲۴۰ میلیون تومان. دست‌کم ۱۲ ماه باید پول در حساب بماند. اگر یک سال وقت دارید و خانه‌اولی هستید، ارزان‌ترین راه غیرحمایتی همین است. عددها مال شهریور ۱۴۰۵ است و دوباره سنجیده نشد.

بقیه‌ی وام‌های حمایتی

• جوانی جمعیت: برای فاقدان مسکن که از ۱۳۹۹ به بعد ازدواج کرده یا فرزنددار شده‌اند، تا ۱۰ سال (نبض قیمت، ۱۳ مهر ۱۴۰۵). بعضی رسانه‌ها قسط را حدود ۳٫۶ میلیون نوشته‌اند؛ روش گرفتن کارمزد را از بانک بپرسید.
• فرزند سوم: برای فرزند سوم متولد ۱۳۹۹ به بعد، برای ودیعه، خرید یا ساخت. قید پنهان: نرخ باروری شهرستان نباید از سقف قانونی بالاتر باشد.
• ایثارگران: ۳۶۰ تا ۷۵۰ میلیون بسته به محل، با معرفی‌نامه‌ی بنیاد شهید و فقط یک بار.
• روستایی: برای روستا و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر؛ گزارش‌های تازه‌تر ۵۰۰ میلیون نوشته‌اند (قسط ۳٬۲۹۹٬۷۷۹ تومان).
• نهضت ملی: بیشتر بار روی آورده‌ی متقاضی است؛ به گزارش‌ها فقط یکی از هر چهار واحد از وام بانکی تأمین شده است.

جز جوانی جمعیت، عددهای این فهرست از گزارش‌های تا شهریور ۱۴۰۵ است و دوباره سنجیده نشد.

چه کسی می‌تواند وام مسکن بگیرد

شرط مالکیت مهم‌ترین تفاوت این وام‌هاست:

وام اوراق هم بی‌شرط نیست: ملک باید سند تک‌برگ، پایان‌کار و سن بنای مجاز داشته باشد، بدهی معوق و چک برگشتی مانع است، و بانک مدرک درآمد و معمولاً ضامن می‌خواهد.

سن: منابع دست‌دوم سقف را حدود ۷۰ سال گزارش می‌کنند، و مهم سن شما در پایان بازپرداخت است. کسی که ۶۲ سال دارد، قسط آخر وام ۱۲ ساله‌اش در ۷۴ سالگی است. کوتاه کردن مدت قسط را سنگین می‌کند: دو میلیارد در پنج سال ماهی ۵۵٬۸۰۷٬۸۹۰ تومان است.

وام مسکن الان می‌ارزد؟

نرخ واقعی منفی یعنی وام ارزان است. ولی ارزان بودن با از پس برآمدن فرق دارد. سه عدد تصویر را کامل می‌کنند:

• پوشش قیمت خانه: قیمت پیشنهادی هر متر آپارتمان تهران در شهریور ۱۴۰۵ حدود ۲۲۱ میلیون تومان گزارش شد (گزارش رسانه‌ای ونا). آپارتمان ۸۰ متری می‌شود ۱۷٫۶۸ میلیارد. بسته‌ی کامل ۲٫۴ میلیاردی ۱۳٫۶ درصدش را می‌پوشاند و بعد از کم کردن اوراق فقط ۱۰٫۳ درصد، یعنی حدود ۸ متر.
• قسط در برابر درآمد: قسط وام دو میلیاردی ۲٫۴ برابر حداقل حقوق پایه‌ی ۱۴۰۵ (۱۶٬۶۲۵٬۰۰۰ تومان) است. برای اینکه قسط از نصف تا یک‌سوم درآمد بیشتر نشود، خانوار ماهی ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان درآمد لازم دارد.
• بازار پول: سود سپرده‌ی یک‌ساله سقف ۲۰٫۵ درصد دارد (محاسبه سود سپرده) و بازده اسناد خزانه‌ی اسلامی (اخزا) در ۱۸ شهریور حدود ۴۱٫۴ درصد گزارش شد (گزارش رسانه‌ای اقتصاد معاصر). وام خرید با ۳۵٫۷ درصد از اخزا ارزان‌تر است؛ جعاله با ۴۳٫۷ درصد نه.

وام مسکن امروز کمک آخر خرید است، نه موتور آن. اگر پس‌انداز سنگین یا ملک قبلی ندارید، وام مسئله را حل نمی‌کند.

پانزده عامل پیش از تصمیم

پیش از خرید حتی یک برگه، این فهرست را برای خانوار خودتان پر کنید:

بندهای ۱۰ و ۱۴ را از شعبه و مشاور مالیاتی بپرسید؛ منبع رسمی‌شان را ندیدیم.

قدم به قدم گرفتن وام خرید از محل اوراق

graph TD
  A[انتخاب مسیر وام] --> B[استعلام مالکیت و بدهی]
  B --> C[بررسی ملک با شعبه پیش از قولنامه]
  C --> D[قولنامه و قطعی شدن معامله]
  D --> E[خرید اوراق در دو روز]
  E --> F[کارشناسی و تشکیل پرونده]
  F --> G[دفترخانه، رهن و پرداخت وام]

ترتیب مهم است: استعلام و بررسی ملک پیش از قولنامه، و خرید اوراق فقط بعد از قطعی شدن معامله، با کد بورسی. قسط پلکانی، اگر بانک بدهد، برای خانواری که درآمدش رشد می‌کند سبک‌تر است.

تله‌های رایج

• حساب کردن روی سقف اسمی. وام دو میلیاردی با قیمت امروز ۱٫۵۲ میلیارد به دستتان می‌رسد.
• خرید زودهنگام اوراق. اگر معامله به هم بخورد، برگه‌ها دو ماه فروختنی نیستند و ممکن است ارزان‌تر بفروشید یا بسوزند.
• یکی گرفتن ۲۲٫۵ درصد و نرخ مؤثر. نرخ مقایسه‌پذیر با تورم ۳۵٫۷ درصد است.
• وام زوجین ظرفیت قسط را دو برابر نمی‌کند. قسط ۴۰ میلیونی مشترک است؛ شغل ناپایدار یکی، کل خانوار را در خطر می‌گذارد.
• وام ودیعه به‌جای برنامه‌ی خرید. پنج سال قسط، بی سرمایه.

اگر به‌جای خانه دنبال قسطی خریدن لوازم خانه هستید، حسابش کاملاً جداست؛ آن را در راهنمای وام خرید کالا نوشته‌ایم.

پرسش‌های متداول

وام مسکن ۱۴۰۵ چقدر است؟

از محل اوراق تسه، در تهران یک میلیارد برای یک نفر و دو میلیارد تومان برای زوجین. جعاله ۴۰۰ میلیون تومان است.

قسط وام مسکن ۲ میلیاردی چقدر است؟

با نرخ ۲۲٫۵ درصد و ۱۴۴ ماه، ماهی ۴۰٬۲۷۵٬۲۴۰ تومان.

قیمت اوراق تسه امروز چند است؟

قیمت پایانی تسه۱۴۰۵ در ۱۹ مهر ۱۴۰۵ حدود ۱۱۸٬۸۱۷ تومان بود. پیش از خرید، قیمت روز را ببینید.

برای وام یک میلیاردی چند برگه تسه لازم است؟

۲۰۰۰ برگه، که با قیمت ۱۹ مهر و کارمزد حدود ۲۳۹ میلیون تومان می‌شود.

سقف وام ودیعه مسکن تهران ۳۶۵ میلیون است یا ۴۰۰ میلیون؟

هر دو، برای دو وام جدا: طرح عمومی ۳۶۵ میلیون و ودیعه‌ی از محل اوراق ۴۰۰ میلیون تومان.

کسی که خانه دارد می‌تواند وام مسکن بگیرد؟

بله، ولی فقط از محل اوراق تسه. بیشتر وام‌های دیگر شرط فاقد مسکن دارند.

نرخ واقعی وام مسکن چند درصد است؟

نرخ مرکب وام خرید با هزینه‌ی اوراق ۳۵٫۷۲ درصد است؛ در برابر تورم ۷۳٫۶ درصد، حدود منفی ۲۲ درصد.

آنچه پیدا نشد

نرخ و مدت ودیعه‌ی از محل اوراق، سقف ۱۴۰۵ صندوق یکم و قاعده‌ی سنی بانک مسکن را در منابع در دسترس پیدا نکردیم؛ هر سه را از شعبه‌ی بانک مسکن بپرسید. هزینه‌ی دفترخانه، کارشناسی و بیمه هم عدد رسمی ندارد و به ملک و سن بستگی دارد.

چک‌لیست اقدام

پیش از هر خرجی

• با نمودار انتخاب مسیر، وام‌هایی را که برایتان باز است فهرست کنید.
• مالکیت خود و همسر را در سامانه‌ی املاک و اسکان و بدهی‌ها را در سامانه‌ی اعتبارسنجی ببینید.
• قسط را با ماشین‌حساب این صفحه بگیرید و با درآمد خالص خانوار بسنجید.
• نقد روز اول و پول اضطراری شش قسط را کنار بگذارید.

وقتی ملک پیدا شد

• ملک را پیش از قولنامه به شعبه نشان دهید.
• بعد از قطعی شدن معامله، اوراق را در دو روز و هر روز حداکثر ۱۵۶۰ برگه با هر کد بورسی بخرید.
• جدول اقساط رسمی را بگیرید و با عددهای این صفحه بسنجید.

اگر مستأجرید

• اجاره‌نامه‌ی کددار بگیرید.
• در saman.mrud.ir ثبت‌نام کنید و طرح عمومی را با ودیعه‌ی از محل اوراق بانک مسکن مقایسه کنید.

منابع

• سامانه‌ی معاملات بورس تهران (TSETMC)، قیمت پایانی و تاریخچه‌ی نماد تسه۱۴۰۵، دیده‌شده ۱۹ مهر ۱۴۰۵
• ایبِنا، «افزایش سقف تسهیلات ساخت، خرید، جعاله و ودیعه مسکن» (۲۷ مرداد ۱۴۰۵)
• جام‌جم آنلاین، «وام مسکن در سال ۱۴۰۵ و محاسبه سود و مبلغ بازپرداخت» (۲۲ شهریور ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• رده، «قیمت روز اوراق تسه» و «وام خرید مسکن بانک مسکن با اوراق»، دیده‌شده ۱۹ مهر ۱۴۰۵، گزارش رسانه‌ای
• باشگاه خبرنگاران جوان، جزئیات سقف خرید اوراق تسهیلات مسکن، به نقل از فرابورس (۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۴)
• نبض قیمت، «مبلغ وام ودیعه مسکن امروز: ۳۶۵ میلیون یا ۴۰۰ میلیون؟» (۱۳ مهر ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• اقتصادآنلاین، «وام ودیعه مسکن ۱۴۰۵ چقدر شد؟» (۱۷ شهریور ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• بانک اول، «شرایط دریافت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۵» (۱۲ خرداد ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• مرکز آمار ایران، تورم شهریور ۱۴۰۵، به نقل ایرنا (۸ مهر ۱۴۰۵)؛ گفته‌ی رئیس کل بانک مرکزی به نقل بانک اول (مهر ۱۴۰۵)
• بانک مسکن، صفحه‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم و حساب مسکن جوانان (شهریور ۱۴۰۵)
• فرارو، گزارش‌های وام جوانی جمعیت، فرزند سوم و نهضت ملی مسکن (خرداد تا شهریور ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• اقتصادآنلاین، وام ایثارگران (۱۴۰۵)؛ باشگاه خبرنگاران جوان، وام مسکن روستایی (۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• ونا، قیمت پیشنهادی مسکن تهران (۲۰ شهریور ۱۴۰۵)؛ اقتصاد معاصر، بازده اخزا (۱۸ شهریور ۱۴۰۵)، گزارش رسانه‌ای
• بخشنامه‌ی دستمزد ۱۴۰۵، به نقل ایران استخدام
• همه‌ی قسط‌ها، هزینه‌ی اوراق، نرخ‌های مؤثر و واقعی: محاسبه‌ی خود ما با پایتون، ۱۹ مهر ۱۴۰۵